"日, 왜 우리 쌀 안 사나" 압박 가하는 트럼프
상호관세 추가 유예 없을 가능성 커, 각국 '비상'
자동차 관세도 그대로 유지, 美 자동차 산업 침체 전망

도널드 트럼프 미국 대통령이 일본에 '무역 관련 서한'을 보낼 것이라는 발언을 내놨다. 지난 4월 미국이 제시한 상호관세 부과 유예 기간이 끝나가는 가운데, 정체 상태인 일본과의 무역 협상을 진전시키기 위해 직접적인 압박을 가한 것이다.

日 향해 칼 빼든 트럼프

지난달 30일(이하 현지시간) 트럼프 대통령은 자신의 소셜미디어(SNS)인 트루스소셜에 “나는 일본을 매우 존중하지만 그들은 대량의 쌀 부족을 겪고 있는데도 우리의 쌀을 수입하지 않으려고 한다”고 적었다. 트럼프가 지난 4월 한 차례 유예한 57개국 대상 상호관세의 협상 시한(7월 8일)이 목전까지 다가온 상황에 일본과의 협상이 공회전하자, 강경한 발언을 통해 일본 측에 협조를 주문한 것이다.

트럼프 대통령의 압박은 1일에도 이어졌다. 그는 “다른 나라들이 미국에 대해 얼마나 부당하게 (대우)하는지를 보여주려 한다”며 “다시 말해 우리는 그들(일본)에게 서한을 보낼 것이며, 그들을 앞으로 오랜 기간 무역 파트너로 삼고 싶다”고 밝혔다. 서한의 구체적인 내용은 거론되지 않았지만, 외신 등은 트럼프 대통령이 서한을 통해 상호관세율을 일방적으로 통보하거나 쌀 시장 개방을 요구할 수 있다는 분석을 내놓고 있다.

미국은 정치적 민감성에도 불구하고 지속적으로 한국, 일본 등 아시아 국가에 쌀 시장 개방을 요청해 왔다. 미국 무역대표부(USTR)는 올해 발표한 ‘국가별 무역 평가 보고서(NTE)’를 통해 미국산 쌀에 대한 쿼터제를 한국의 비관세 장벽 중 하나로 언급하기도 했다. 한국은 저율 관세 할당 물량(13만2,304톤(t))을 제외한 미국산 쌀에 대해 513%의 관세를 부과하고 있다.

트럼프의 '관세 강경책'

미국의 관세 위협으로 인해 비상에 걸린 것은 일본 만이 아니다. 미국이 상호관세 유예 조치를 연장하지 않겠다는 입장을 공고히 했기 때문이다. 트럼프 대통령은 29일 방영된 폭스뉴스 ‘선데이 모닝 퓨처스’ 인터뷰에서 “지금 당장이라도 각국에 서한을 보낼 수 있으며, 앞으로 보낼 서한이 무역 협상의 끝”이라며 “우리가 해당 국가와 어떤 무역 적자를 갖고 있는지, 또 미국을 어떻게 대우하는지를 기준으로 관세율을 정할 것”이라고 발언한 바 있다. 아울러 그는 “나는 일부 국가는 신경도 안 쓰인다"며 "그냥 높은 숫자(관세율)를 보낼 것”이라고 경고했다.

트럼프 대통령은 자동차 등 일부 제품에 적용되고 있는 품목별 관세를 유지하겠다는 강경한 입장도 드러냈다. 그는 일본에 25%의 자동차 관세를 부과하겠다는 방침을 강조하며, 별도의 협상은 불필요하다고 말했다. 아울러 ‘한국과 일본이 미국 자동차 업체보다 낮은 관세를 적용받는 협정을 체결할 수 있다’는 우려에 대해선 “미국 자동차 회사들은 그것에 신경 쓸 겨를도 없이 미국 내에서 차량을 판매하느라 너무 바쁘다”고 운을 뗀 뒤 “그런 협정은 절대 일어나지 않을 것”이라고 공언했다. 현재 트럼프 행정부는 무역확장법 제232조에 따라 수입산 자동차 및 자동차 부품에 25%의 관세를 매기고 있다.

車 관세는 미국의 자충수?

시장 일각에서는 자동차 관세 유지가 트럼프 행정부의 '자충수'가 될 수 있다는 우려가 나온다. 높은 자동차 관세율은 미국 현지 자동차 시장에도 악재가 될 가능성이 크기 때문이다. 한 시장 관계자는 "완성차에만 25% 관세가 부과된다면 현지 업계가 어느 정도 충격을 감당할 수 있을지도 모르지만, 부품에까지 관세가 붙는다면 얘기가 달라진다"며 "자동차 관세는 미국 자동차 시장의 부흥이 아닌 쇠락으로 이어질 것"이라고 지적했다.

물론 완성차 업체들이 무력하게 상황을 관망하고 있는 것은 아니다. 현대차는 조지아주 사바나 공장 생산 확대를 위해 90억 달러(약 12조원)를 투자하고, 현지에 철강 공장을 건설할 계획이다. 미국 기업들도 국내 생산을 늘리고 있다. GM은 미시간, 캔자스, 테네시 공장 재정비에 40억 달러(약 5조4,000억원)를 쏟아부어 생산 능력을 확대할 예정이며, 스텔란티스는 일리노이주 공장의 차량 생산을 재개하겠다는 방침을 발표했다.

하지만 부품에 고율 관세가 지속적으로 부과되면 이 같은 완성차 업체들의 노력은 결국 수포로 돌아가게 된다. 자동차 공급망은 전 세계에 분산돼 있으며, 미국에 자리를 잡은 완성차 기업들은 각국의 조건을 고려해 가장 효율적인 방식으로 부품을 조달한다. 미국, 캐나다, 멕시코 등 여러 나라에서 부품을 제조한 뒤 캐나다에서 조립하고, 미국으로 수입하는 형태가 일반적이다. 이런 상황에서 미국 정부가 자동차 부품에 높은 수준의 관세를 매기면 이 같은 유통 구조는 붕괴할 수밖에 없다. 부품 조달 비용이 급격히 불어나며 자동차 가격이 뛰어오를 가능성이 커진다는 의미다.

전문가들도 줄줄이 비관적 전망을 쏟아내고 있다. 예일대 예산 연구소 어니 테데스키 소장은 "관세는 투입 비용을 증가시키고, 투자를 감소시키며, 미국 기업들을 경쟁에서 멀어지게 함으로써 장기적으로 생산성을 떨어뜨린다"고 경고했다. 미국 자동차 기업들의 글로벌 시장 입지가 관세로 인해 급격히 좁아질 것이라는 진단이다. 일각에서는 미국의 극단적인 관세 정책이 중국산 자동차의 미국 진출을 앞당길 수도 있다는 분석까지 나온다.

무역적자, 수출입 불균형 아닌 자본 유입의 반영
자산 수익률 구조가 순 부채국 미국을 지탱
수입 억제보다 자본 흐름과 금융 안정에 초점 필요

본 기사는 The Economy의 연구 팀의 The Economy Research 기고를 번역한 기사입니다. 본 기고 시리즈는 글로벌 유수 연구 기관의 최근 연구 결과, 경제 분석, 정책 제안 등을 평범한 언어로 풀어내 일반 독자들에게 친근한 콘텐츠를 제공하는데 목표를 두고 있습니다. 기고자의 해석과 논평이 추가된 만큼, 본 기사에 제시된 견해는 원문의 견해와 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024년 말 미국의 무역적자는 9,184억 달러(약 1,270조원)로 사상 두 번째 규모를 기록했다. 같은 해 미국 가계, 기업, 연기금은 해외에 8,559억 달러(약 1,180조원)를 투자했다. 언뜻 보면 이 두 수치는 상반된 흐름처럼 보인다. 하지만 실은 하나의 경제 구조에서 동시에 벌어진 일이다. 미국이 수출보다 수입을 많이 하면 외화가 빠져나가면서 무역수지가 적자가 된다. 동시에 미국은 막대한 투자 수요를 충족하기 위해 외국 자본을 유치하고, 이 자본 유입이 외화 유출을 상쇄해 국제수지를 균형으로 되돌린다.

이 구조를 이해하려면 국제수지 개념을 살펴봐야 한다. 국제수지는 한 나라의 외화 수입과 지출을 기록한 통계로, 상품·서비스 교역을 포함하는 경상수지와 자산 거래를 포함하는 자본수지로 구성된다. 경상수지가 적자라는 건 수출보다 수입이 많다는 뜻이고, 이 차액은 외국인의 미국 자산 매입을 통해 자본수지 흑자로 메워진다. 다시 말해, 미국이 계속해서 수입을 감당하려면 외국인의 미국 자산 투자가 지속돼야 한다.

자본유입과 무역적자: 양면적 진실

미국의 만성적 무역적자는 단순한 수출 경쟁력 문제만이 아니다. 세계 자본이 미국으로 몰리며 자본수지가 구조적으로 흑자를 보이기 때문에 나타나는 현상이다. 2024년 미국의 순대외금융자산(Net international investment position, NIIP)은 –26조2,300억 달러(약 3,630조원)로, GDP의 90%에 해당하는 순부채를 기록했지만, 같은 해 해외 자산에서 3,663억 달러(약 510조원)의 수익을 올렸다. 반면 외국인에게 지급한 수익은 3,639억 달러(약 505조원)였다. 자산 총량에선 부채국이지만, 수익 면에선 흑자를 기록한 셈이다.

이처럼 미국이 꾸준히 투자수익을 남길 수 있는 배경엔 자산 구성의 차이가 있다. 외국인 투자자는 미국 자산의 3분의 2를 국채 등 고정수익 상품에 투자했고, 평균 수익률은 3.1%에 불과했다. 반면 미국 투자자들은 해외 자산의 절반가량을 주식에 투자했고, 세후 수익률은 5.9%에 달했다. 미국은 상대적으로 낮은 비용으로 자본을 끌어오고, 더 높은 수익을 내는 곳에 투자하는 구조로 되어 있다. IMF도 2025년 4월 보고서에서 "달러의 기축통화 지위가 미국의 조달 비용을 구조적으로 낮춘다"라며 이 같은 구조의 지속 가능성을 인정했다.

자본 유입이 키운 무역적자

실증 분석도 이를 뒷받침한다. 2010년부터 2025년까지 미국의 데이터를 분석한 결과, 외국 자본이 한 해 100억 달러(약 13조8천억원) 유입되면 다음 해 무역적자는 평균 42억 달러(약 5조8천억원) 늘어났다. 실질환율 등 외생 변수들을 통제해도 이 상관관계는 통계적으로 유의미했다.

자본이 들어오면 달러 수요가 늘어나고, 달러는 강세를 보인다. 그러면 미국 제품은 해외에서 더 비싸지고, 수출은 줄어드는 반면 수입은 늘어난다. 결국 무역수지는 악화된다. 외국 자본 유입과 무역적자 확대는 별개가 아니라 맞물린 흐름이다.

일각에서는 무역 흐름이 자본을 끌어들이는 것 아니냐는 반론도 있다. 이를 걸러내기 위해 미국과 해외의 10년물 국채 금리차를 도구 변수로 활용한 추가 분석이 이뤄졌고, 결과는 동일한 방향성을 유지했다. 물론 미국 경제분석국(The Bureau of Economic Analysis, BEA)의 분기별 수익 자료는 세밀하지 않고, 직접투자 수익의 시점 특정에도 한계가 있다. 그럼에도 다양한 오차 범위를 고려했을 때, '자본 유입이 무역적자를 유발한다'라는 결론은 바뀌지 않았다.

역사적 전례: 금융이 끌고 무역이 따랐던 시대들

일부에서는 미국의 무역적자가 자본 유입 덕분에 가능하더라도, 언젠가는 외국 투자자의 신뢰가 흔들릴 수 있다고 경고한다. 그러나 역사적 사례는 꼭 그렇지만은 않다. 19세기 영국은 반세기 넘게 무역적자를 이어가면서도 막대한 자본을 해외에 투자했고, 파운드화는 제1차 세계대전 이전까지 안정세를 유지했다. 1980년대 일본은 반대로 무역흑자를 기록했지만, 해외 자산의 수익률이 낮아 금융시스템 전반에 충격을 받았다. 자산 규모보다 중요한 건 수익률과 자본계정의 질이었다.

현재 미국은 여전히 해외 자산에서 국내 부채보다 더 많은 수익을 올리고 있다. 뉴욕 연준 산하 리버티 스트리트 이코노믹스(Liberty Street Economics)에 따르면, 금리가 상승한 2024년에도 미국의 순 투자수익은 대부분의 분기에서 플러스를 유지했다. 단순한 무역수지 수치만으로 미래 위기를 단정하는 건 무리다.

무역적자 줄이면 성장도 줄어든다

정책 결정자들은 무역적자를 줄이겠다며 관세를 인상하고 수입을 억제하려 한다. 그러나 이는 자본 유입이라는 구조적 원인을 무시한 채 표면만 손보는 셈이다. 외국 자본은 미국 경제의 신뢰와 성장 가능성을 평가한 결과이며, 이러한 자본이 미국 내 설비투자와 기술혁신, 고용 창출로 이어진다는 점에서 단순히 억제할 수 있는 대상이 아니다.

2025년 1분기, 미국의 경상수지 적자는 GDP의 6%까지 확대됐다. 트럼프 행정부의 새 관세 시행을 앞두고 수입업자들이 물량을 앞당겨 들여온 영향이다. 이는 일시적 왜곡에 불과했지만, 구조 자체는 변하지 않았다. 자본 유입이 계속되면 미국 자산을 사려는 외화 수요가 늘고, 달러는 강세를 띠게 된다. 그 결과 미국 제품의 가격경쟁력은 떨어지고 수출은 줄어든다. 무역적자를 줄이려던 조치가 되레 적자를 키울 수 있다.

진짜 위험은 자본 유입의 중단

무역적자가 항상 문제가 되는 것은 아니지만, 자본 유입이 멈추거나 투자자 신뢰가 흔들릴 때 위기가 발생할 수 있다. 국채 금리 급등으로 자산 가격이 하락하거나 달러 기축통화 지위에 대한 의문이 제기될 때가 대표적이다. 따라서 정책당국은 두 가지 대비가 필요하다. 첫째, 자본 유입에 따른 금융 불안정성에 대비한 거시건전성 규제. 둘째, 순 투자수익 흑자를 활용한 재정적 안전장치 구축이다. 이 두 장치를 갖춰야 자본 유입의 그림자에 가려진 위험을 감당할 수 있다.

무역수지와 자본수지를 분리해 보는 시각은 현실의 절반만 보는 것이다. 수출입 흐름 못지않게 중요한 것은 왜 미국 자산이 세계의 관심을 끄는지, 그리고 이 자본이 미국 경제에 어떤 성과를 안기고 있는지다. 이 양면을 함께 읽어야만, 2025년 무역정책은 본질을 짚을 수 있다.

본 연구 기사의 원문은 The Mirror Deficit: Why America’s Trade Gap Reflects Its Financial Strength | The Economy 를 참고해주시기 바랍니다. 2차 저작물의 저작권은 The Economy Research를 운영 중인 The Gordon Institute of Artificial Intelligence에 있습니다.

복지 예산·보조금 축소, 상호관세로 감세분 상쇄 구상
법안 통과되면 국가 부채 2조4,000억 달러 증가 전망
국채와 이자 부담 증가 불가피해, 재정 건전성 빨간불

도널드 트럼프 미국 대통령과 공화당이 추진 중인 대규모 감세 법안이 미 연방정부의 부채 부담을 더욱 악화시킬 것이라는 우려가 제기됐다. 해당 법안은 개인과 법인에 부과하는 세금을 감면하는 대신 사회복지 예산과 각종 보조금을 축소하는 내용을 담고 있는데, 미 의회예산국(CBO)은 이 법안이 통과되면 국가 부채가 2조 달러(약 2,718조원) 넘게 늘어날 것으로 경고하며 재정 건전성 악화를 우려했고, 정치권 안팎에서도 부자 감세·빈부격차 심화 등 부작용에 대한 비판이 이어지고 있다.

연방정부 부채 36.2조 달러, 이자 지출 연간 1조 달러

지난달 30일(이하 현지시각) 뉴욕타임스(NYT) 등 현지 언론에 따르면 트럼프 대통령과 공화당이 추진 중인 대규모 감세 법안, 이른바 ‘크고 아름다운 법안(Big Beautiful Bill)’이 미국의 재정 건전성을 악화시킬 것이라는 지적이 나왔다. 이 법안은 트럼프 1기 행정부의 감세 정책(TCJA)을 연장·확대하는 내용으로 지난 5월 22일 미 하원을 통과했다. CBO는 "해당 법안이 향후 10년간 국가 부채를 약 2조4,000억 달러 증가시킬 것"이라며 "공화당이 선호하는 동태 분석 방식으로 분석한 결과로도 연간 이자지출이 1,000억 달러를 넘을 것으로 추정된다"고 밝혔다. 

이에 대해 NYT는 사설을 통해 "미국은 지금 이 순간에도 막대한 이자를 내기 위해 돈을 빌리고 있으며, 이는 나라 전체의 국방비보다도 많은 수준”이라고 지적했다. 이어 “미래의 재정 위기를 걱정하기에 앞서 현재 미 정부가 부채 의존으로 인해 겪고 있는 손실에 주목해야 한다”며 “이자지급 비용이 메디케어(노인 건강보험)와 맞먹고, 사회보장비용을 제외한 모든 정부 지출을 초과했다”고 분석했다. 미 재무부에 따르면 연방정부의 부채는 6월 기준 36조2,000억 달러(약 4경9,200조원)로 사상 최고치를 기록 중이며, 연간 이자 지출은 1조 달러에 달할 것으로 예상된다.

현재 상원 심의 단계에 접어든 해당 법안은 개인 소득세율과 법인세 최고세율 인하, 표준소득공제 및 자녀세액공제 확대, 상속세·증여세 면제 한도 확대 등을 골자로 한다. 이와 함께 메디케이드(저소득층 건강보험) 지출, 푸드 스탬프라 불리는 식품보조 등 사회복지 예산은 줄이고, 군사비 및 국경 통제 예산은 늘리는 등 재정 지출 구조를 대폭 조정하는 내용이 담겼다. 이 밖에도 전기차·재생에너지 세액공제 조기 폐지, 중국산 부품에 대한 세금 부과, 지역 맞춤형 지원, 팁 소득 면세, 신생아 예금 계좌 신설 등 트럼프 2기 행정부의 주요 공약이 대거 포함됐다.

2016년 이후 정부 지출 급증, 최근 국가신용등급 강등

미 재무부에 따르면 국가가 설립된 이래 연방정부에 누적된 부채의 원금과 이자 총액이 꾸준히 늘어났다. 특히 2000년대 들어 정부가 계속해서 재정적자를 내면서 부채가 급증했다. 2016년부터는 사회보장제도, 의료 서비스, 이자 지급에 들어가는 돈이 빠르게 증가했다. 코로나19 팬데믹 당시에는 정부 지출을 50%나 늘렸고, 이에 따라 2024회계연도 재정적자 규모는 1조8,300억 달러(약 2,487조원)에 달했다. 국가 부채가 눈덩이처럼 불어나자, 지난 5월 국제신용평가회사 무디스는 연방정부 부채 증가를 이유로 미국의 국가신용등급을 강등하기도 했다.

이런 상황에서 트럼프 대통령은 감세와 상호관세로 세입 감소분을 상쇄할 수 있다고 주장하지만, 전문가들은 회의적인 분위기다. 연방정부가 빌릴 수 있는 돈에 한계가 있기 때문이다. 미 의회는 재정 건전성 확보를 위해 연방정부의 부채 한도를 36조1,000억 달러로 설정해 두고 있다. 이에 미 재무부는 부채 한도 도달 시점을 늦추기 위해 특별조치를 시행하며 시간을 벌고 있지만, 이는 임시 처방에 불과하다. 실제로 최근 스콧 베선트 재무부 장관은 의회 지도부에 "부채 한도를 상향하거나 유예하지 않으면 8월부터 채무 불이행 상태에 처할 수 있다"고 경고했다.

부채 규모가 큰 만큼 이자도 만만치 않다. 2024회계연도 기준 연방정부는 평균 3.32% 금리로 자금을 조달했지만, 최근 10년물 국채 금리가 4%를 돌파하면서 이자 부담이 확대됐다. 트럼프 대통령이 상호관세 90일 유예 결정을 내린 배경에도 국채 금리 급등이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 부채 상환 능력을 나타내는 지표인 국내총생산(GDP) 대비 부채 비율도 갈수록 악화되고 있다. 미국의 GDP 대비 부채 비율은 10년 만에 20%포인트 넘게 늘어나 지난해 123%를 찍었다. 부채를 모두 상환하려면 미국 경제 규모의 1.2배에 해당하는 자금이 필요하다는 의미다.

NYT "빈곤층 소득 줄이고, 부유층 소득은 늘리는 법안"

감세 법안을 둘러싼 혼란은 이뿐만이 아니다. 단순한 재정 이슈를 넘어, 소득 불균형 심화와 산업 성장 저해에 대한 논란도 낳고 있다. NYT는 "이 법안은 빈곤층의 소득은 4% 줄이는 반면, 부유층의 소득을 2% 늘리는 내용을 담고 있다"며 "로빈후드의 정반대"라고 비판했다. 이어 "부유층에 세금을 부과하지 않고 오히려 이들에게 돈을 빌려 이자까지 지급하는 방식은 '같은 사람에게서 더 나쁜 조건으로 돈을 빌리는 것'"이라고 꼬집으며 "지금이야말로 부유층에 대한 과세를 늘리고, 사회보장과 메디케어 구조 개편에 나서야 할 때"라고 강조했다.

트럼프 대통령의 최측근으로 정부효율부(DOGE)를 이끌었던 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)도 감세 법안을 강도 높게 비판하고 나섰다. 그는 지난달 28일 엑스(X)를 통해 "최근 나온 상원의 초안 법안은 역겹고 추악한 흉물(abomination)"이라며 "미국 내 수백만 개의 일자리를 파괴하고 나라에 막대한 전략적 피해를 초래할 것"이라고 주장했다. 그러면서 "이 법안이 그동안 자신이 주도해 온 정부 지출 절감 노력을 무위로 만들었다"며 내년 중간선거에서 법안을 찬성한 의원들에 대한 낙선운동을 시사했다.

공화당 내에서도 잡음이 이어지고 있다. 일부 상원의원들은 메디케이드와 청정에너지 세액공제에 대한 삭감이 지나치다고 우려했고, 이미 표결에 참여한 하원의원들은 인지하지 못한 조항이 포함됐다며 뒤늦은 유감을 표하기도 했다. 일례로 마조리 테일러 그린 하원의원은 “10년간 인공지능(AI)에 대한 주정부 규제를 금지하는 조항이 있는 줄 몰랐다”며 “사전에 알았다면 반대표를 던졌을 것”이라고 시인했다. 이와 관련해 미 언론들은 1,037쪽 분량의 법안이 통과되기 불과 몇 시간 전에 공개돼 의원들이 내용을 숙지하지 못한 채 표결이 이뤄졌다고 전했다.

대출 조이기 나선 정부, 주담대 한도 제한 등 규제책 쏟아내
서울·지방 부동산 시장 양극화 심화 우려
악순환 끊어내려면 지방 다주택자 규제 완화해야

올해 하반기 전국 부동산 시장에 거대한 '지각변동'이 발생할 수 있다는 전망이 제기됐다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 마포구·성동구 등 서울 일부 지역 집값이 출렁이고, 지방 지역과 수도권 지역의 집값 양극화 현상이 한층 심화할 것이라는 분석이다. 시장은 양극화 문제를 해결하기 위해서라도 적극적인 제도 개선을 통해 지방 부동산을 부양해야 한다는 지적을 내놓고 있다.

정부 부동산 규제에 한강 벨트 '비상'

1일 부동산업계에 따르면, 지난달 28일부터 시행된 새 정부의 첫 대출 규제로 인해 수도권 부동산 시장이 대혼란에 빠졌다. 수도권 지역 주택담보대출 최고 한도가 6억원으로 제한되고, 갭투자가 사실상 막히며 주택 매매 수요가 일순간 얼어붙은 것이다. 전문가들은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 부동산 규제로 묶여있는 지역뿐만 아니라 수도권 전역이 규제 대상이 된 만큼, 소위 '한강 벨트'로 묶이는 마포구와 성동구 등이 막심한 타격을 받을 것이라고 전망하고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “하반기 집값은 강력한 부동산 대출 규제의 영향을 크게 받을 것”이라며 “강남권과 마포, 용산, 성동구 등 한강 벨트 지역의 집값이 조정 국면에 들어설 가능성이 있다”고 말했다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “소득이 높아 소득과 주담대를 합쳐 집을 샀던 사람들이 많이 유입됐던 곳이 마포, 동작, 강동 등의 지역”이라며 “이 지역의 수요와 집값이 하반기에 제일 타격이 클 것”이라고 분석했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “(대출 규제 정책으로) 수도권 공급 부족 등의 이유로 과열 확산하고 있는 주택 시장의 방향성이 바뀔 것”이라며 “수도권 부동산 과열 조짐을 명확히 차단하려는 정부의 시그널(신호)”이라고 진단했다.

실제 한강 벨트는 주담대 한도 규제의 영향을 가장 크게 받는 지역이다. 부동산R114 조사에 따르면 서울 아파트 평균 시세는 14억6,000만원 선이다. 비규제지역에 담보인정비율(LTV) 70%, 강남 3구와 용산구 등 규제 지역에 LTV 50%를 적용하고 자치구별 아파트 평균 시세를 반영해 추산하면, 규제 이후 서초구의 대출 감소액은 9억9,764만원에 달한다. 이는 서울 25개 자치구 중 가장 큰 규모다. 아울러 △강남구(9억2,634만원) △용산구(5억6,787만원) △성동구(5억4,783만원) △송파구(4억8,684만원) △마포구(4억3,896만원) △강동구(3억2,685만원) △동작구(3억2,150만원) 등도 3억~9억원 범위에서 대출 가능액이 감소한다.

부동산 양극화 빨라지나

일각에서는 대출 규제의 영향으로 집값 양극화 현상이 심화할 것이라는 전망도 나온다. 양지영 전문위원은 “정부가 출범하자마자 강력한 규제책이 나왔는데, 시장에서는 앞으로도 (규제가) 더 나올 수도 있겠다는 두려움이 생겨 관망하는 분위기가 형성될 것이고 장기적으로는 초양극화가 발생할 것”이라고 짚었다. 이어 “특히 강남 3구의 집은 아무리 소득이 높아도 일정 부분 현금이 없으면 살 수 없었는데 앞으로는 이런 경향이 더 심화할 가능성이 크다"고 덧붙였다.

이 같은 흐름은 이미 양극화가 심각했던 국내 부동산 시장에 치명적 타격이 될 수 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 전국의 상위 20% 아파트(5분위)와 하위 20% 아파트(1분위)의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 11.9배로 조사됐다. 이는 2008년 12월 관련 통계가 작성되기 시작한 이후 최대치다. 같은 기간 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 31억4,419만원으로 처음으로 31억원을 넘었고, 하위 20% 아파트 평균가는 4억9,085만원이었다.

우리나라의 집값 양극화 상황은 여타 주요국과 비교해도 심각한 수준이다. 한국은행은 지난달 18일 ‘주택시장 양극화의 경제적 영향’ 자료를 발표하고 “코로나19 팬데믹 이후 서울과 지방 간 주택 가격 차이가 주요국에 비해 더 크게 확대됐다”고 지적했다. 한은이 서울 등 주요 도시 주택 가격과 전국 주택 가격의 누적 상승률을 비교한 결과, 서울과 전국 간 주택 가격 상승폭 격차(2013년 12월~2025년 5월)는 69.4%P에 달했다. 이는 같은 기간 중국(49.8%P), 일본(28.1%P), 캐나다(24.5%P) 등 주요국들이 기록한 격차를 훌쩍 웃도는 수치다.

지방 부동산 가라앉은 이유는?

집값 양극화의 악순환을 끊어내기 위해서는 지방 부동산 시장을 적극적으로 부양할 필요가 있다. 현재 지방 시장은 미분양 물량 증가세와 부동산 경기 침체로 인해 홍역을 치르는 중이다. 국토교통부가 발표한 ‘2025년 5월 주택통계’에 따르면, 악성 미분양으로 분류되는 전국 준공 후 미분양 물량은 5월 말 기준 전국 2만7,013가구로 전월 대비 2.2% 늘었다. 이는 2013년 6월(2만7,194가구) 이후 11년 11개월 만에 가장 큰 규모이며, 이 중 82.9%가 지방에 몰려 있다.

지방 악성 미분양 매물이 누적되는 근본적인 원인으로는 다주택자 규제가 꼽힌다. 현재 2주택자는 부동산 구입 시 납부하는 취득세, 부동산 보유 중 내야 하는 종합부동산세, 매매 시 발생하는 양도소득세 등 부동산 생애 주기 전반에서 세금을 중과 받고 있다. 이에 다주택자들은 줄줄이 지방 소재 주택을 정리하고, 서울 주요 상급지로 몰려들어 ‘똘똘한 한 채’ 매수에 열중하는 추세다. 사실상 지방 아파트에 투자 수요 등이 유입되기는 어려운 상황인 셈이다.

물론 현시점에도 지방 부동산에 대한 세금 중과 완화 조치는 가동되고 있다. 지방 저가 주택을 보유한 일부 집주인들은 취득세 중과 대상에서 제외되거나, 종부세 납부 시 1가구 1주택 특례를 받을 수 있다. 문제는 이 같은 감세 혜택이 제공되는 주택 가격 기준이다. 취득세 혜택은 공시가 기준 2억원 이하, 종부세 혜택은 4억원 이하 지방 주택 소유자에게만 돌아간다. 실질적인 시장 부양 효과가 나타나기에는 한참 모자란 금액이다. 이와 관련해 한 시장 관계자는 "애매한 감세 혜택만으로 가라앉은 시장을 부양하는 것은 어렵다"며 "종부세 가구 합산 금액 기준 개편, 다주택자에 대한 공제 기준 한도 상향 등 보다 적극적인 제도 개선 노력이 필요하다"고 강조했다.