대구 아파트 매매가 67주 연속 하락
수도권 내에서도 양극화 뚜렷
지방은행은 이미 ‘깡통대출’ 속출

지방 부동산 시장이 연일 하락세를 거듭하고 있다. 매매로 대표되는 일반 공급, 경매 및 미분양을 가리키는 악성 매물, 청약 등 주택 시장을 구성하는 세 가지 요소가 모두 무너지면서 회복과는 정반대의 길을 걷는 양상이다. 지난해까지만 해도 공급 과잉 문제가 해소되면 분위기가 달라질 것이라던 일각의 기대도 최근엔 종적을 감췄다. 나아가 부동산 시장의 침체가 금융권 대규모 부실 사태로 이어질 수 있다는 우려의 목소리까지 나오는 실정이다.

대구·부산·광주 부동산 시장 일제히 먹구름

10일 한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주 대구의 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.11% 떨어지면서 전국에서 가장 큰 하락 폭을 나타냈다. 2023년 11월 셋째 주(-0.01%)부터 시작된 내림세는 이로써 67주 연속 이어졌다. 매매가 하락은 북구(-0.24%) 태전동과 침산동, 남구(-0.18%) 이천동과 대명동, 서구(-0.15%) 내당동과 중리동에서 두드러졌다. 아파트 전셋값도 0.03% 떨어져 2023년 10월 셋째 주(-0.02%) 이후 72주 연속 하락세를 나타냈다.

실거래가에서도 최고가 대비 30~40% 떨어진 거래가 속출하고 있다. 수성구 범물동 범물영남보성(전용 134㎡)는 지난 1월 7일 3억7,000만원에 매매 계약이 이뤄졌다. 최고가(6억원·2021년 3월) 대비 38% 내린 수준이다. 수성구 만촌동 만촌화성파크드림3차(84㎡)는 역시 최고가 14억원(2020년 11월) 대비 5억원(35%) 가까이 떨어진 9억원에 새 주인을 만났다.

매서운 집값 하락세는 비단 대구만의 일이 아니다. 부산 해운대구 더샵센텀파크1차(151㎡)는 최근 16억6,000만원(41층)에 손바뀜했다. 해당 단지는 2021년 20층 매물이 24억원에 매매된 곳으로, 집값의 3분의 1이 4년여 만에 날아간 셈이다. 광주에서 가장 학군이 뛰어난 곳으로 평가받는 남구 봉선동 봉선한국아델리움3차(84㎡) 또한 2022년 3월 기록한 최고가 13억6,000만원보다 34% 넘게 하락한 8억9,000만원에 거래됐다.

실물 경기에 선행하는 경매 시장도 암울하기는 마찬가지다. 지지옥션에 의하면 지방 5대 광역시 아파트 경매낙찰가율(경매 가격 대비 낙찰 가격 비율)은 올해 1~2월 78.9%를 기록했다. 2020년과 2021년 각각 95.1%, 104.2%를 나타낸 것과 대조적이다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “지방 광역시는 최근 지속적으로 감정 가격이 떨어지는 추세”라면서 “문제는 낙찰 가격도 함께 떨어진다는 사실”이라고 설명했다. 이어 “최대한 낮은 가격으로 접근하려는 수요자가 많다는 것은 그만큼 위험성이 높다는 판단이 지배적이라는 의미”라고 부연했다.

투기 세력 몰리던 인천 송도·경기 파주 거래 절벽

수도권의 경우에도 외곽 지역은 상황이 비슷하다. ‘인천의 강남’으로 불리는 인천시 연수구 송도국제도시의 사례가 대표적이다. 인천 연수구 송도동 송도더샵퍼스트파크F13-1BL(84㎡)은 지난달 9억4,500만원에 매매 계약서를 썼다. 지난해 9월 10억5,000만원까지 오르는 등 반등 기대감에 불을 지폈지만, 끝내 다시 10억원 선 아래로 미끄러졌다.

해당 면적대는 부동산 시장이 활기를 띠던 2021년 12월 13억1,000만원까지 가격이 치솟기도 했다. 하지만 2022년 금리가 급등하면서 부동산 시장이 전반적으로 침체하자, 7억6,000만원까지 밀리면서 소위 ‘반토막’을 면치 못했다. 현재 시세는 저점에서는 상당 폭 회복했지만, 여전히 고점과 비교해선 4억원가량 낮은 수준이다.

수도권광역급행철도(GTX) A 노선 개통에 대한 기대감으로 시장이 들썩였던 파주 운정신도시 일대에도 실망감이 가득하다. 파주시 목동동 운정화성파크드림시그니처(84㎡)는 지난달 4억9,800만원(23층)에 거래됐다. 한 달 전(4억8,500만원·12층)과 비교하면 소폭 오른 수준이지만, 교통 호재에 대한 기대감으로 집값이 상승하며 기록했던 최고가 9억5,000만원(25층)에 비교하면 절반 수준에 그친다.

GTX 개통을 기다렸다가 매물을 내놓는 집주인이 몰리면서 매물 적체도 한층 심화했다. 부동산 데이터분석기관 아실의 조사에서 운정중앙역 개통일인 지난해 12월 28일 5,453건이던 파주시 아파트 매물은 이달 5일 6,329건으로 16% 늘어났다. 같은 기간 경기도 아파트 매물 증가율이 9.1%를 기록했단 점을 고려하면, 매우 큰 증가 폭이다.

업계에서는 GTX 호재가 가격에 선반영돼 개통 후 반응이 기대에 미치지 못한 것으로 보고 있다. 여기에 대내외 불확실성으로 매수 심리가 위축됐고, GTX A노선을 공유하면서 파주보다 서울에 인접한 고양시 집값이 약세를 보이는 등 여러 요인이 맞물렸다는 분석이다. 한 부동산 업계 관계자는 “팬데믹 이후 금리인하 시기와 GTX 착공 시점이 맞물리면서 운정신도시 일대 집값이 투기적으로 상승한 측면이 있다”고 짚으며 “올해와 내년 입주 물량도 1만 가구에 육박해 당분간 상승을 기대하긴 어려운 실정”이라고 진단했다.

지방은행, 부실채권 증가-시중은행 지방 침투 ‘이중고’

이런 가운데 전문가들은 부동산 시장의 침체가 금융권의 대규모 부실 사태로 이어질 수 있다는 우려의 목소리를 내놓고 있다. 특히 지방금융지주들의 경우 지방은행에서 대출을 받은 차주들의 연체율이 지속적으로 높아지면서 재무 건전성 관리에 비상이 걸렸단 지적이다. 실제로 지난해 말 기준 부산·경남·전북·광주은행·iM뱅크(구 대구은행) 등 5대 지방은행이 보유한 고정이하여신은 1조3,370억원으로 전년(1조258억원) 말과 비교해 30.3% 증가했다.

은행들은 여신을 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실 등 다섯 단계로 나눠 관리한다. 이 중 고정, 회수의문, 추정손실 여신을 합해 고정이하여신으로 분류한다. 이는 원리금 상환이 3개월 이상 연체돼 회수 가능성이 낮은 부실채권으로, 이들 대부분이 이자 상환도 되지 않는 무수익여신 즉 ‘깡통대출’이다.

부실화 직전 단계의 대출을 의미하는 요주의 여신 또한 빠르게 증가하는 추세다. 요주의 여신은 1~90일 동안 원리금 상환이 연체된 잠재 부실채권을 뜻한다. 지난해 말 5대 지방은행의 요주의 여신은 2조1,145억원으로 전년 말 대비 35.8% 증가했다. 이 기간 4대 시중은행(KB국민·우리·신한·하나)의 요주의 여신은 7조1,143억원으로 13.1% 증가했다는 점을 고려하면, 2배가 훌쩍 넘는 부실화 속도다.

금융권에선 지방은행의 영업 환경이 올해 더 악화할 것이란 전망이 우세하다. 정부의 ‘지방·수도권 대출정책 이원화’ 정책에 따라 시중은행의 지방 침투가 더욱 거세질 것이란 예측이다. 지난해 11월 이복현 금융감독원장은 ‘건설업계 및 부동산 전문가 간담회’에 참석해 “실수요자와 지방 가계대출 수요자들이 더 여유를 느낄 수 있도록 자금 공급을 원활히 하고 특히 지방의 경우 수요자가 더 여유를 느끼게 하겠다”고 밝힌 바 있다.

업계는 금융당국이 은행 대출 연간계획에서 지역 총량을 조금 더 주거나 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 도입할 때 스트레스(가산) 금리를 조정하는 방안 등을 검토할 것으로 보고 있다. 다만 이 같은 변화가 지방은행의 수혜가 아닌, 시중은행의 지방 영업에 힘을 싣는 방향으로 나아갈 것이란 관측이다. 나아가 연내 출범이 예상되는 제4인터넷전문은행의 신규인가 심사기준 중 새로운 배점 항목으로 ‘지역 금융 공급’이 추가됐다는 사실 또한 지방은행의 앞날에 먹구름을 드리우는 요소다.

금리 내리면 보험사 운용수익 타격
성장성 둔화 및 수익성·건전성 악화
건전성 방어·재무안정성 과제로 부상

금리 하락이 본격화하면서 보험사들이 건전성 방어에 진땀을 빼고 있다. 업계 1위 삼성생명은 창사 이래 처음으로 ‘지급여력비율(킥스·K-ICS)’ 비율이 200% 아래를 밑돌았다. 새회계기준인 ‘IFRS17’ 도입 이후 금리 하락에 따른 부채 부담이 더 커진 영향이다. 특히 건전성 방어와 재무 안정성이 지상 과제로 부상하면서 신종자본증권 등 자본성 발행 규모는 역대 최대다.

금리 하락 따른 부채 부담↑

10일 금융당국과 보험업계 등에 따르면 올해 들어 보험사들이 K-ICS 비율 하락에 대응해 보완자본을 마련하려는 움직임이 활발해지고 있다. 신영증권 분석을 보면 보험사의 신종자본증권과 후순위채 등 자본성증권 발행 규모는 올해 1분기 기준 2조원을 돌파했다. 지난해 하반기 들어 보험사가 발행한 자본성증권은 7조5,000억원으로 역대 최대 규모다.

보험사에서 자본성증권 발행이 늘고 있는 것은 건전성 지표인 K-ICS 부담이 커졌기 때문이다. IFRS17에서는 이전과 달리 보험부채(준비금)를 시가(현재 가치로 재평가)로 평가하게 돼 있다. 즉, 금리가 하락하면 할인율이 낮아지고 보험부채가 증가하는 구조다. 부채 증가에 따라 킥스 비율 부담이 커지다 보니 보험사에서도 건전성 방어를 위해 자본확충이 불가피해진 셈이다. 여기에 금융당국이 무해지 보험 관련 해지 위험액 산출 방식을 개편하고 손해율 역시 연령에 따라 높은 손해율을 적용하도록 한 것도 자본확충 필요성을 키우고 있다.

삼성생명, 처음으로 200% 밑돌아

금리 하락에 따른 건전성 충격은 예상보다 더 강력했다. 지난해 9월 말 기준 경과조치 전 K-ICS 비율이 150% 이하를 기록한 곳은 무려 6개사에 달한다. 푸본현대생명(경과조치 전 17.3%, 경과조치 후 200.9%)과 MG손해보험(35.9%, 43.4%), KDB생명(66.3%, 179.5%), ABL생명(113.1%, 152.5%), 롯데손해보험(128.7%, 159.8%), iM라이프(131.0%, 178.0%) 등 중소형사에서 특히 영향이 컸다.

일부 중소형사는 추가 자본 확보를 위한 발행 한도마저 넉넉지 않다. 한국기업평가에 따르면 KDB생명과 푸본현대생명 등 중소형 보험사들은 이미 한도를 모두 소진했다. NH농협손해보험도 한도가 대부분 소진됐으며, 롯데손해보험은 지난해 9월 말 자기자본 기준으로 약 3,000억원의 잔여 차입한도가 있었지만 4분기 중 자기자본 감소로 발행 여력이 저하됐을 걸로 분석됐다. 뿐만 아니라 삼성생명(193.5%)과 한화생명(164.1%), 교보생명(170.10%, 222.34%) 등 대형 보험사들도 K-ICS 비율이 하락하는 추세다. 삼성생명의 경우 작년 말 기준 K-ICS 비율이 180%로 더 떨어졌다.

보험사의 운용수익률이 악화하면 미리 약속한 보험금을 지급하기 어려워져 더 많은 보험금을 걷어야 한다. 예정이율이 3.0%인 보험을 예로 들면, 이 경우 고객이 100만원을 내면 30년 후에 250만원 지급이 가능하지만, 운용수익률 악화로 인해 예정이율이 2.5%로 낮아지면 이를 보장하기 어려워진다.

보험사 M&A 지지부진

이렇다 보니 매물로 나온 보험사들의 매각도 순탄치가 않다. 현재 보험사 M&A 시장에서 매물로 나와 있거나, 잠재 매물로 거론되는 곳은 △MG손해보험 △롯데손해보험 △동양생명 △ABL생명 △KDB생명 △BNP파리바카디프생명 등 6곳이다. 그러나 아직까지 최종 성사는 단 한 건도 이뤄지지 않았다.

KDB산업은행은 지난 2014년 이후 10년 동안 추진하던 KDB생명 매각을 잠정 중단하고 KDB생명을 자회사로 편입하기로했다. 산은은 KDB생명의 자본을 확충해 재무구조를 개선한 뒤 재매각에 나서겠다는 계획이다. BNP파리바카디프생명도 잠재 매물로 분류되고 있다. 프랑스 BNP파리바가 국내 시장 철수를 추진하면서 자연히 M&A 시장 매물로 오르내리는 모습이다. 지난해에는 BNK금융지주가 사모펀드(PEF)와 투자를 검토했지만 최종적으로는 무산됐다.

손보사들 매각도 지지부진하다. 롯데손보의 경우 금융당국의 '무·저해지 보험 해약률 가이드라인' 적용 여파로 실적이 크게 출렁였다. 실제 롯데손보의 지난해 당기순이익이 전년 대비 91%나 감소한 272억원으로 집계됐다. 킥스 비율도 하락이 우려된다. 롯데손보의 킥스 비율은 지난해 3분기 말 기준 159.8%(경과조치 적용 후)로 금융당국의 권고치인 150%를 간신히 넘었다. 건전성 우려 탓에 금감원은 지난달 5일부터 롯데손보에 대한 수시검사에 착수한 상태다.

무엇보다 금융지주가 M&A에 신중한 입장이란 점이 문제다. 경영환경의 불확실성이 커지면서 금융지주사들은 무리한 M&A보다 본업 경쟁력 강화에 초점을 맞추고 있다. 조 단위의 롯데손보를 인수할 곳이 마땅찮은 이유도 여기에 있다. 보험업계 한 관계자는 "매물 중 비교적 우량하다고 평가받던 롯데손보의 경우에도 지난해 실적이 급감하면서 원하는 값을 받지 못하게 된 상황"이라고 말했다.

국토부 집계한 전세사기 피해자 총 2만7,000명
피해 사례 중 비아파트가 70%, 2억원 이하 84%
전세사기 우려에 오피스텔 월세 수요는 늘어나

국토교통부가 집계한 전세사기 피해자가 두 달 새 2,700명 증가하면서 총 2만7,000명을 넘어섰다. 특히 전체 피해자의 75%는 2030 세대로 나타나 청년층에 피해가 집중된 것으로 확인됐다. 또한 피해자의 70%는 아파트가 아닌 다세대·오피스텔·다가구 등에 거주하는 것으로 조사됐다. 전문가들은 학교나 일자리 문제로 서울 등 수도권과 대도시에 거주할 수밖에 없는 청년층이 비교적 저렴한 빌라 전세 매물을 찾으면서 전세사기의 주요 타깃이 됐다고 분석한다.

서울·30대 이하·다가구 주택, 전세사기 피해 많아

10일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박용갑 의원이 국토부로부터 제출받은 '전세사기 피해자 현황 자료'에 따르면 '전세사기구제특별법'에 따라 주거 안정 등 정부 지원을 받을 수 있는 피해 사례가 지난달 19일 기준 2만7,372건으로 집계됐다. 지난해 12월 23일 국토부가 집계해 국토교통위에 보고한 피해 사례 2만4,668건에 비해 3,000건 가까이 늘어난 수치다. 지역별로는 서울이 7,399건으로 가장 많았고 경기도 5,902건, 인천 3,189건, 부산 2,962건, 대전 2,276건으로 수도권과 대도시에 피해가 집중됐다.

피해자 연령별로는 30대가 1만3,350명으로 가장 많았고 20대 7,082명, 40대 3,873명, 50대 1,881명, 60대 이상 1,173명 순이었다. 특히 청년층으로 분류되는 20~30대의 비중이 74.7%(2만442명)에 달했다. 30대 이하 피해자의 지역별 분포를 보면 △서울 5,866명 △경기 4,122명 △대전 2,845명 △부산 2,496명 △인천 2,038명 순으로 나타났다. 특히 대전과 부산은 청년층 비중이 각각 86.8%, 84.3%로 전체 평균을 웃돌았다. 학교나 일자리 문제로 대도시로 몰릴 수밖에 없는 청년층이 전세사기의 최대 피해자가 된 셈이다.

피해 규모로는 '1억원 초과~2억원 이하'가 전체의 41.8%, '1억원 이하'가 42%로 나타났다. 주택 유형별로는 △다세대주택 30.5% △오피스텔 20.9% △다가구주택 17.9% 등 비아파트 거래가 전체 70%에 육박했다. 앞서 여야는 지난해 9월 전세사기 피해자의 주거 안정 강화를 위해 전세사기특별법 개정안을 처리한 바 있다. 이에 따라 정부는 전입신고 등 대항력 보유, 보증금 5억원 이하, 다수 임차인 피해 등의 조건이 충족할 경우 주거 안정을 위한 지원을 제공한다. 다만 전세사기특별법은 오는 5월로 시효가 만료된다.

전세사기 풍선효과, 오피스텔 시장 월세 보증금 올라

특히 전세사기 사례 중 가장 큰 비중을 차지하는 연립·다세대주택(빌라)의 경우, 시장의 신뢰가 크게 하락하며 '빌라포비아' 현상이 확산했다. 한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 지난해 12월 서울 지역 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 평균 65.4%로 1년 새 3.1%포인트 하락했다. 서울 빌라 전세가율은 2022년 12월 78.6%까지 높아졌다가 2023년 12월 68.5%로 떨어졌다. 지난해 반등하며 5월에는 72%까지 올랐다가 6월부터 5개월 연속 하락세를 보였다.

반면 오피스텔 시장은 전세사기 사태로 반사이익을 얻었다. 빌라의 전세 수요가 오피스텔로 이동하면서 서울 오피스텔 전세금과 월세 보증금이 크게 오른 것이다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난해 1∼10월 서울의 오피스텔 평균 전세보증금은 2억4,713만원으로 전년 대비 11.9% 상승했다. △2021년 2억1,602만원 △2022년 2억2,497만원 △2023년 2억286만원으로 최근 몇 년간 소폭 범위에서 오르내렸으나 지난해에는 2,027만원이나 오르며 가파르게 상승했다.

같은 기간 서울 오피스텔의 평균 월세 보증금은 전년 대비 42% 오른 5,751만원을 기록했다. 평균 월세 보증금은 △2021년 3,261만원 △2022년 3,614만원 △2023년 4,051만원으로 연간 오름폭이 350~430만원 수준이었지만 지난해에는 1,700만원이나 오르며 큰 폭으로 상승했다. 이런 흐름은 한국부동산원 통계에서도 확인된다. 월간 오피스텔 전세가격지수를 보면 지난해 서울 오피스텔은 △5월 99.69 △6월 99.71 △7월 99.73 △8월 99.75 △9월 99.78 △10월 99.80으로 꾸준히 상승했다.

이에 대해 다방 측은 "전세사기가 피해가 집중된 빌라의 전세 수요가 급감했다"며 "상대적으로 안전해 보이는 오피스텔 전세나 반전세를 찾는 사람들이 늘면서 전세금과 보증금이 모두 상승했다"고 분석했다. 부동산업계 관계자는 "통상 월세와 전세금은 비슷한 상승폭을 보이는데 지난해 오피스텔 시장은 월세보다 전세금 상승폭이 훨씬 가팔랐다"며 "빌라 전세를 찾거나 현재 빌라 전세로 있는 사람들이 아파트로 옮기자니 부담이 커 대안으로 오피스텔을 많이 선택하는 것 같다"고 설명했다.

월세 수요 몰린 오피스텔 시장, 지난해 수익률 '껑충'

이 같은 흐름 속 업계에서는 올해 오피스텔 시장이 바닥을 다지고 회복세에 접어들 것이란 전망이 나온다. 실제로 작년 말부터 대출 규제 강화로 매매와 전세시장은 상승폭이 둔화한 반면, 오피스텔 월세는 고공 행진 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 오피스텔 월세가격지수는 전년 대비 1.69% 상승했다. 분기별로는 1분기 0.40%, 2분기 0.45%, 3분기 0.49%, 4분기 0.35%를 기록하며 1년 내내 오름세를 유지했다. 전국(0.4%)은 물론 수도권(0.51%)이나 서울(0.35%)의 월세와 비교해도 뚜렷한 증가세를 나타냈다.

월세 상승 속에 거래량이 늘면서 수익성도 개선되고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔 월세 거래량은 1만3,672건으로 전월(1만2,386건) 대비 10.4% 상승했다. 서울은 같은 기간 4,584건에서 4,820건으로 5.1% 증가했다. 수익성 지표도 긍정적인 흐름을 보이고 있다. KB부동산 자료를 보면 전국 오피스텔 임대수익률은 올해 1월 5.13%로 2018년 3월(5.13%) 이후 6년 10개월 만에 최고치를 기록했다. 수도권 임대수익률도 2021년 11월 이후 3년 2개월 동안 상승세를 이어가고 있다.

월세 수요 상승 속에 오피스텔 시장의 물량 감소도 이 같은 흐름에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 분양 물량은 부동산 호황기였던 2021년(5만6,704실)의 29.1% 수준인 1만6,522실로 급감했다. 지난해 입주 물량도 2021년(7만7,018실)의 41.8% 수준인 3만2,214실(41.82%)에 그쳤다. 분양에서 입주까지 3년 정도 걸린다는 점을 감안하면 올해 입주 예정 물량은 소폭 감소한 3만여 실에 그치고 2026년 이후에는 연간 1만 실 이내로 축소될 가능성이 크다.