이더리움, 바이비트 해킹 사태 이후 시장 신뢰 상실
주요 암호화폐부터 파생 상품까지 전반적으로 하락세
"규제도 무서운데" 겹악재에 韓 투자자 한숨 깊어져

암호화폐 거래소 바이비트(Bybit)의 해킹 사건으로 인해 시장이 혼란에 휩싸인 가운데, 해킹 피해가 발생한 알트코인(비트코인 이외의 후발 암호화폐) '이더리움'에 대한 비판적 의견이 거세지고 있다. 일각에서는 이더리움이 시장 신뢰를 잃으며 일부 거래소에서 상장폐지될 수 있다는 전망도 제기된다.

카르다노 창시자 "이더리움 몰락할 것"

25일 암호화폐업계에 따르면, 3세대 암호화폐 카르다노(Cardano, ADA)의 창시자 찰스 호스킨슨은 최근 벌어진 바이비트의 14억6,000만 달러(약 2조1,000억원) 규모 해킹 사건과 관련해 이더리움에 대한 비판적 의견을 드러냈다. 이번 해킹 피해는 이더리움과 이더리움 파생 상품에서 발생한 것으로 알려졌다.

호스킨슨은 비트멕스 창업자 아서 헤이즈가 "이더리움 블록체인의 롤백을 통해 해킹 피해를 되돌려야 한다"고 주장하자 "이더리움 클래식"이라는 짧은 답변을 남겼다. 이는 2016년 DAO 해킹 사태 당시 이더리움이 블록체인 롤백을 통해 ETC(이더리움 클래식)로 분리됐던 과거를 조롱한 것으로 풀이된다.

이어 그는 "이더리움은 ‘폐기된 인터넷 플랫폼’의 길을 가고 있으며, 이번 해킹 사태는 이더리움의 구조적 문제를 그대로 드러낸 사건"이라고 지적했다. 그는 이전에도 "이더리움의 현재 방향은 결국 마이스페이스(MySpace)나 넷스케이프(Netscape)처럼 몰락하는 길"이라며 "결국 이더리움 프로젝트들이 더 효율적이고 확장 가능한 카르다노로 이주할 가능성이 크다"고 지적한 바 있다.

그의 지적대로 바이비트 해킹 사건 이후 시장은 이더리움으로부터 속속 등을 돌리고 있다. 막대한 피해로 인해 보안 취약성 논란이 부각된 결과다. 글로벌 암호화폐 미디어 유투데이는 "이더리움이 신뢰를 잃고 있으며, 일부 거래소에서 상장폐지를 고려할 가능성이 있다"고 보도하기도 했다.

주요 암호화폐 가격 미끄러져

바이비트 해킹 사태는 이더리움을 넘어 암호화폐 시장 전반에 충격을 안겼다. 암호화폐 데이터 제공 업체 얼터너티브에 따르면 비트코인에 대한 공포·탐욕 지수(Fear and Greed Index)는 25를 기록하며 ‘극단적 공포’ 구간에 진입했다. 비트코인 공포·탐욕 지수가 극단적 공포 수준까지 하락한 것은 지난해 9월 7일 이후 약 6개월 만이다. 암호화폐 공포·탐욕 지수는 암호화폐 시장의 '심리 상태'를 수치화(0~100)한 지표로, 수치가 낮을수록 투자자들의 심리가 부정적이라고 해석한다.

투자 심리가 냉각되고 매물이 쏟아져 나오면서 주요 암호화폐들의 가격도 줄줄이 미끄러지는 추세다. 글로벌 코인 시황 중계 사이트 코인마켓캡에 따르면 25일 오전 9시 기준 비트코인은 4.82% 하락한 9만1,626.47달러(약 1억3,200만원)에 거래됐다. 이더리움은 2,518.79달러로 10.68% 하락했으며, XRP는 11.61% 급락한 2.27달러를 기록했다. 최근 지속적으로 약세를 보였던 솔라나는 16.11% 급락한 140.84달러에 거래됐다.

주요 암호화폐 가격이 일제히 하락하자 파생상품 시장도 함께 흔들렸다. 온체인 데이터 플랫폼 코인글라스에 따르면 24일 오전 9시부터 25일 오전 9시까지 집계된 암호화폐 시장 내 롱 포지션(미래에 더 높은 가격으로 되팔 수 있다는 기대를 가지고 매입하는 시장 거래) 청산 규모는 총 8억1,307만 달러(약 1조1,640억원)에 달한다.

국내 암호화폐 투자자 '비명'

암호화폐 시장이 휘청이는 가운데, 국내 투자자들의 한숨도 깊어지고 있다. 정부 차원의 암호화폐 규제 강화가 예고된 상황 속에 바이비트 해킹 사태라는 악재가 겹쳤기 때문이다.

앞서 지난달 금융위원회는 정부서울청사에서 제2차 가상자산위원회 회의를 열고 가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률(가상자산이용자보호법) 2단계 입법의 주요 과제와 향후 검토 방향을 점검했다. 회의에서는 암호화폐 상장 기준과 절차를 금융당국 규제로 관리하고, 암호화폐 시장에 자본시장 공시에 준하는 공시 제도를 도입하는 방안이 유력하게 거론됐다. 밈 코인(인터넷과 SNS의 이미지나 유행어에서 영감을 받은 암호화폐)과 같은 부실 암호화폐의 가격 급등락으로 인해 이용자 피해가 커지고 있다는 판단에서다. 해당 규제가 현실화할 경우, 향후 규제 수준을 맞추지 못하는 암호화폐 발행사는 국내 상장에 난항을 겪을 가능성이 크다. 이미 상장된 코인에 대한 규제는 유예 기간을 두고 순차적으로 적용될 것으로 전망된다.

이에 더해 가상자산위원회는 스테이블 코인에 대한 규제도 별도로 마련하기로 했다. 국내 스테이블 코인 발행사에 준비 자산에 대한 엄격한 관리 의무를 부과해 스테이블 코인의 신뢰성을 담보하겠다는 구상이다. 스테이블코인 이용자의 상환청구권을 명시적으로 보장하는 방안도 유력하게 거론되고 있다. 금융위는 가상자산위원회 논의를 거쳐 올해 하반기 중에 가상자산보호법 2단계 입법안을 마련할 계획이다. 이와 관련해 김소영 금융위 부위원장은 "사업자·시장·이용자를 아우르는 종합적이고 체계적인 접근이 필요하다"며 "이른 시일 내 후속 절차를 추진하겠다"고 말했다.

지난해 영업이익 40% 감소하며 부진
中 테무와의 경쟁 심화로 비용 상승
실적 악화에 美 관세 조치도 리스크

지난해 중국 패스트 패션 업체 쉬인(Shein)의 실적이 악화한 것으로 나타났다. 특히 영업이익이 크게 감소하며 시장 기대치는 물론 2023년 쉬인이 투자자 설명회에서 제시한 추정치에도 크게 못 미쳤다. 여기에 자국의 저가형 이커머스 플랫폼과의 경쟁, 미·중 갈등 등 지정학적 리스크, 미국과 유럽의 규제 압박 등 악재가 복합적으로 맞물리면서 기업가치를 낮춰 잡으라는 압박까지 받고 있다. 이에 지난해부터 추진해 온 쉬인의 기업공개(IPO)도 성사가 불투명해졌다.

2년 전 제시한 추정치에 한참 못 미치는 실적

24일(현지시각) 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 쉬인의 지난해 영업이익은 전년 대비 40% 감소한 10억 달러(약 1조4,000억원)로 추정된다. 연 매출은 19% 증가한 380억 달러(약 54조6,000억원)로 예상된다. 이러한 실적은 쉬인이 지난 2023년 투자자 프레젠테이션(PT)에서 제시한 실적 전망치인 매출 450억 달러, 영업이익 48억 달러에 크게 못 미치는 수준이다. 2008년 설립 쉬인은 2023년 20억 달러(약 3조원)의 순이익을 기록하며 최고 실적을 달성했지만 불과 1년 만에 성장세가 꺾인 것이다.

FT는 실적 부진의 원인으로 동일한 비즈니스 모델을 가진 중국 이커머스 플랫폼 테무(Temu)와의 저가 경쟁을 꼽았다. 테무는 최저가 입찰 시스템을 통해 공급업체에 극단적인 가격 인하를 유도하기 때문에 쉬인 입장에서는 가격 경쟁력 면에서도 우위를 점하기가 쉽지 않았다. 더욱이 테무가 쉬인의 중국 공급업체 일부를 확보하면서 두 회사 간 업체 유치 경쟁이 벌어졌고 이 과정에서 쉬인의 항공 운송비와 마케팅 비용이 증가했다. 이에 쉬인은 사업 다각화를 추진했으나 결국 다시 패션 사업에 집중하는 전략으로 선회하는 등 혼란을 겪었다.

英 정치·금융권, 쉬인 IPO에 '부정적'

실적 악화와 수익성 하락으로 인해 쉬인의 런던증시 상장 작업에도 빨간불이 켜졌다. 쉬인은 오는 4월을 목표로 IPO를 추진 중이다. 지난해 초 영국을 찾은 도널드 탕 쉬인 회장은 제러미 헌트 영국 재무부 장관과 런던 증권거래소 고위 관계자들을 만나 상장의 필요성과 상호 이익에 대해 어필했다. 이후에도 노동당 그림자 내각의 산업부 장관인 조너선 레이놀즈 의원 등 노동당 주요 정치인들과도 접촉하며 런던증시 상장 가능성을 높이기 위해 노력해 왔다. 최근에는 영국 내 1만7,000평 규모의 물류 창고 건설을 위해 부지 선정 작업을 진행하는 등 기업가치 제고와 투자자 신뢰 확보를 위한 작업에도 돌입했다.

하지만 영국 정치권과 금융권에서는 쉬인의 IPO를 반기지 않고 있다. 영국 의회는 쉬인의 중국 제조 공장에서 이뤄지는 취약한 노동 관행과 공급망 내 강제노동에 대한 우려를 제기한다. 지난달에는 의회 상무무역위원회가 관련 청문회를 열었지만, 쉬인 측 변호인이 일부 질문에 대답을 회피하면서 쉬인에 대한 여론은 더욱 악화됐다. 논란이 많은 기업이 영국 금융시장의 신뢰를 해칠 것이란 우려도 있다. 쉬인은 싱가포르에 본사를 두고 있지만, 중국에 대부분의 제조 시설과 공급망을 두고 있다. 미·중 갈등 등 지정학적 리스크에 취약한 만큼 일반 투자자들 사이에서는 거래하기에는 안정적이지 못하다는 지적도 나온다.

투자자들의 관심을 모으고 상장 후 주가 상승 가능성을 높이기 위해 몸값을 낮추라는 압박도 이어지고 있다. 쉬인은 2020년 제네럴애틀란틱과 아랍에미리트(UAE) 국부펀드 무바달라가 주도한 투자 라운드에서 1,000억 달러(약 145조원)의 기업가치를 인정받았다. 하지만 2023년 펀딩 라운드에서는 대중국 규제 리스크, 이커머스 시장의 둔화 흐름 등을 이유로 660억 달러의 기업가치에 만족해야 했다. 이후 원활한 상장을 위해 한 번 더 기업가치를 500억 달러(약 65조원)으로 낮춰잡았지만, 지난해 실적이 시장 기대치를 크게 밑돌면서 최근 일부 투자자와 이해관계자들 사이에선 기업가치를 300억 달러(약 45조원)까지 낮춰야 한다는 의견도 나오고 있다.

트럼프 대중국 관세 폭탄에 '엎친 데 덮친 격'

트럼프 행정부의 대중국 관세 조치 또한 쉬인의 상장을 어렵게 만드는 요인 중 하나다. 글로벌 데이터에 따르면 쉬인은 지난해 미국에서만 전 세계 매출의 28%에 해당하는 85억 달러(약 12조1,000억원)를 기록했다. 그런데 트럼프 대통령은 지난 4일 중국산 수입품에 10% 추가 관세를 부과하고, 800달러(약 116만원) 미만 수입품에 대한 면세 혜택을 철회했다. 저가 상품을 주력으로 하는 쉬인으로서는 큰 타격이 될 수밖에 없다. 현재 800달러 미만 상품에 대한 면세 혜택 폐지는 보류됐지만, 업계에서는 쉬인의 가격이 상승할 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

더군다나 유럽연합(EU)도 쉬인을 '초대형 온라인 플랫폼(VLOP)'으로 지정하면서 엄격한 규제를 적용하기로 했으며, 최근에는 중국 당국의 규제를 받을 가능성도 짙어지고 있다. 중국 내 생산기지와 공급망에 대한 의존도가 높기 때문이다. 중국 정부 역시 자국에 대부분의 생산시설과 공급업체를 두고 있는 쉬인이 영국에서 상장을 추진하는 것에 대해 불만을 가지고 있는 것으로 알려졌다.

이렇듯 쉬인을 둘러싼 비즈니스 환경이 갈수록 악화하다 보니 업계에선 쉬인의 연내 상장이 어려울 것이란 전망에 힘이 실린다. 쉬인은 지난해 영국 규제당국에 IPO 관련 서류를 제출했는데, 오는 7월부터 상장 규칙 일부가 개정돼 이 기간 내에 상장을 완료하지 못하면 처음부터 상장 절차를 다시 밟아야 한다. 앞서 쉬인은 2023년 뉴욕증시 상장을 추진했지만, 미국 증권거래소(SEC)로부터 퇴짜를 맞았다. 2년 전인 2021년에도 뉴욕증시 상장을 시도했으나 미·중 무역 갈등, 신장위구르 지역 강제노동 등의 논란이 제기되며 보류된 바 있다.

서울 외곽 지역, 가격 하락세 뚜렷
강남권 아파트는 꾸준히 상승세
'똘똘한 한 채'에 초양극화 이어져

내수 침체 장기화와 '똘똘한 한 채' 선호 속에 서울 부동산 시장의 양극화 현상이 심화하고 있다. 강남권과 한강 벨트, 강북의 대형 고급 주택 등은 연일 신고가를 경신하며 가격이 우상향하는 데 반해, 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역은 하락세가 이어지는 등 지역에 따라 희비가 엇갈리는 모습이다. 여기에 서울과 지방 간 부동산 격차가 확대되면서 지난해 지방 거주자의 서울 아파트 원정투자도 역대 최고치를 기록했다.

노원·도봉·강북구, 매물 쌓이고 수요 줄어

24일 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 서초구 아파트 실거래가격이 12.44% 올랐지만, 이른바 노·도·강으로 불리는 서울 외곽 지역의 아파트 가격 상승률은 이에 한참 못 미치는 1~2%대를 기록했다. 이 같은 하락세는 올해도 이어지고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 1월부터 2월 3주차까지 노원(-0.16%)·도봉(-0.17%)·강북(-0.13%) 지역 모두 하락세를 보였다. 노·도·강 지역은 3~4년 전 서울 전역에 나타난 부동산 상승세 속에 집값이 올랐는데, 이후 상대적으로 저렴한 가격에 갭투자가 가능해 자금이 여유롭지 않은 수요층의 투자가 꾸준했다.

하지만 요즘 분위기는 사뭇 다르다. 고금리와 대출 규제로 부동산 시장이 얼어붙으면서 실수요자들이 관망세로 돌아섰고 아파트 가격은 하락했다. 최근에는 일부 소유주들이 매도에 나서면서 매물은 쌓이고 수요가 줄어들어 부동산 가격이 좀처럼 반등하지 못하는 악순환으로 이어졌다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난주 노원구 상계동 상계주공 아파트(전용 41.3㎡)는 4억원에 팔렸다. 2022년 비슷한 조건의 매물이 6억원대에 거래되던 것과 비교하면 3년 새 2억원가량 떨어진 셈이다. 도봉구 창동 동아청솔 아파트(전용 84.97㎡) 매물도 신고가 대비 2억원 정도 낮은 8억9,000만원에 거래됐다.

신축 아파트 분양권에도 마이너스 프리미엄, 이른바 '마피'가 붙은 매물이 속속 나오고 있다. 한화건설이 강북구 미아동에 짓는 한화 포레나 미아 아파트(전용 80㎡) 분양권은 현재 10억3,251만원에 매물로 나왔다. 해당 매물은 시스템 에어컨 5대, 발코니 확장 등 유상 옵션을 포함했음에도 6,000만원의 마피가 붙었다. 한화 포레나 미아의 다른 면적 매물들도 분양가격 그대로 내놓은 '무피(無 프리미엄)'부터 약 1,000만~5,000만원의 마피 조건이 붙었다. 동작구 상도동 상도 푸르지오 클라베뉴(전용 84㎡) 분양권 역시 기존 분양가에 7,000만원의 마피가 붙은 13억1,700만원에 매물로 나왔다.

웃돈 붙은 강남 3구·마용성은 연일 신고가

반면 강남 3구(강남·서초·송파구)는 연일 신고가를 경신하며 뜨거운 시장 분위기를 이어가고 있다. 오는 6월 입주를 앞둔 서초구 메이플자이(3,307가구)는 일반분양 가격이 3.3㎡(평)당 6,705만원으로 확정돼 분양가 상한제를 적용받고도 역대 최고 분양가를 기록했다. 여기에 10억원 이상의 프리미엄이 붙은 분양·입주권 매물도 심심찮게 발견된다. 17억원대에 공급된 전용 59㎡의 호가는 두 배가량 올라 현재는 28억~39억원대에 형성돼 있다. 상대적으로 저렴한 분양가에 공급된 조합원 물건의 경우 프리미엄이 45억원을 웃도는 사례도 있다.

강남 3구와 마찬가지로 분양가 상한제 적용을 받는 용산구도 시세 대비 저렴한 가격에 공급된 일반분양 아파트에 높은 프리미엄이 형성됐다. 용산구 호반써밋 에이디션 전용 84㎡는 분양가보다 15억7,000만원 오른 30억원에 매물로 나왔다. 최근에는 강남 3구와 용산구를 넘어 한강과 붙어 있는 인기 주거 지역도 억 단위 프리미엄이 붙었다. 광진구 롯데캐슬 이스트폴(1,063가구)이 대표적이다. 전용 101㎡가 지난달 18억7,113만원에 거래됐는데 이 면적대 분양가는 15억4,000만~17억6,000만원으로 4억원 안팎의 프리미엄이 붙었다.

가격이 오른 건 기존 아파트의 상황도 다르지 않다. 강남권과 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역의 준공 10년 내 아파트, 압구정·여의도 일대의 재건축 단지, 강북권의 대형 평형 인기 단지 등의 가격이 꾸준히 뛰고 있다. 토지거래허가구역 해제 조치로 호재를 품고 있는 강남구 대치동 대치아이파크(전용 84㎡)는 이달 역대 최고가인 33억4,000만원에 거래됐다. 마포구 마포프레스티지자이(전용 59㎡)도 이번 달 18억4,500만원에 신고가를 다시 썼고, 여의도의 재건축 추진 단지인 시범아파트도 올해 3.3㎡당 1억원 시대를 열었다.

서울 아파트 원정투자하는 지방러도 증가세

똘똘한 한 채 열풍 속에 지방 등 타지역 거주자(외지인)가 서울 아파트를 사는 원정투자도 증가했다. 지난해 외지인의 서울 아파트 매입 비율은 21.5%로 2006년 관련 조사가 시작된 이래 연간 기준으로 역대 최고치를 기록했다. 이 비율은 2006년 이후 10년간 17~18%대를 유지하다가 2017년 19.9%로 증가했고 집값이 가파르게 올랐던 2021년 처음으로 20.0%를 넘어섰다. 이후 급격한 금리 인상으로 거래 절벽 현상이 발생하면서 2022년 18.7%로 주춤했으나 2023년 다시 20%대(20.9%)를 회복했다.

이에 반해 지난해 서울 거주자가 지방 아파트를 사들인 비율은 2023년(5.4%)과 비슷한 5.5%에 그쳤다. 7~8%대를 기록했던 예년 수준과 비교하면 2%가량 하락했다. 전문가들은 "서울 아파트값만 오른다는 인식이 확산하면서 서울과 지방 아파트값의 양극화 현상이 심화했다"며 "전국의 주택 수요가 서울로 집중되는 분위기"라고 분석했다. 다만 아파트 가격 하락 가능성이 거론되는 서울 외곽 지역이나 강남권 등 연일 신고가를 경신하는 서울 노른자 땅의 아파트들은 잠시 조정기를 거치고 있다.

이러한 현상은 자치구별 원정투자 비율을 통해 확인할 수 있다. 강동구가 27.3%로 서울 자치구 중 가장 높았고, 이어 광진구(25.6%), 은평구(25.3%), 금천구(24.7%), 영등포구(24.0%) 순으로 나타났다. 중저가 단지가 많아 외지인 투자 관심 지역으로 꼽히던 노·도·강 지역에서는 도봉구(20.4%→15.8%)와 강북구(36.0%→16.4%)로 하락 폭을 키웠다. 서초구(25.0%→21.2%)와 강남구(22.6%→21.5%)도 지난해 여름 이후 아파트값 급등으로 서울 내 다른 지역으로 외지인 수요가 이동하면서 원정투자 비율이 전년 대비 낮아졌다.

금리 0.25%p 인하한 한은, 시장 "예상대로"
은행권, 선제적으로 수신 금리 하향 조정
5월 추가 인하 전망되지만 불확실성은 '여전'

한국은행 금융통화위원회가 기준금리 인하를 결정했다. 내수 전반이 가라앉으며 경기 침체 위기가 심화한 가운데, 약 2년 만에 금리 수준을 2%대까지 끌어내린 것이다. 시장에서는 한은이 향후 경기 성장률 둔화 등을 우려해 상반기 중 추가적으로 기준금리 인하를 단행할 것이라는 전망이 제기된다.

한은 '스몰컷' 단행

한은 금통위는 25일 오전 9시 통화정책방향 회의를 열어 기존 연 3.00%였던 기준금리를 2.75%로 0.25%p 인하했다. 지난해 10·11월 2연속 금리 인하에 이어 올해 1월 동결로 한 차례 속도를 조절한 뒤, 재차 금리를 하향 조정한 것이다. 기준금리가 2%대까지 내려온 것은 2020년 10월(2.5→3.0%) 이후 2년 4개월 만이다.

금리 인하 결정에는 지난해 12월 비상계엄 사태 이후 악화한 내수 상황, 지난달 취임한 도널드 트럼프 미국 대통령의 관세 정책 등이 영향을 미친 것으로 분석된다. 최근 원·달러 환율 변동성이 다소 완화되며 한은의 금리 인하 부담이 경감됐다는 의견도 있다. 최근 환율은 1,420원대에서 등락하며 지난달(평균 환율 1,455.79원) 대비 안정적인 흐름을 보이고 있다. 

시장에서는 2월 금리 인하가 예견된 결과였다는 평이 나온다. 한 시장 관계자는 "지난해까지는 한은이 1월 중 금리를 인하할 것이라는 전망이 주를 이뤘으나, 고환율 등을 이유로 인하가 지연됐다"며 "시장에서는 사실상 2월 인하가 기정사실화된 상태였던 만큼, 별다른 충격은 없을 것으로 보인다"고 전했다. 실제 최근 금융투자협회 자료를 살펴보면, 채권 분석가 등 시장 전문가 중 금통위가 2월 기준금리를 내릴 것이라고 전망한 이의 비중은 55%에 달했다.

은행권도 미리 예금 금리 내려

은행권 역시 선제적으로 예금 금리를 조정했다. 기준금리 인하 기대가 확대되며 시장금리 하락세가 본격화한 결과다. 하나은행은 14일 ‘하나의 정기예금’, ‘고단위플러스 정기예금’, ‘정기예금’ 등 3개 상품의 12∼60개월 만기 기본 금리를 0.20%p 하향 조정했다. SC제일은행 역시 17일부터 네 가지 거치식예금(정기예금) 금리를 최대 0.50%p 내렸다.

신한은행 또한 20일 대표 수신 상품인 ‘쏠편한 정기예금’의 최고 금리(1년 만기 기준·우대금리 포함)를 연 3.00%에서 2.95%로 0.05%p 인하했다. 해당 상품의 금리가 2%대로 내려간 것은 2022년 6월 이후 2년 8개월 만이다. KB국민은행은 24일부터 대표 수신(예금) 상품인 ‘KB스타 정기예금’의 최고 금리(1년 만기 기준·우대금리 포함)를 기존 연 3.00%에서 2.95%로 낮추기로 했다.

다만 대출금리는 가계대출 관리 등의 명분으로 제자리걸음인 상황이다. 은행연합회에 따르면 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행이 지난해 12월 취급한 가계대출의 평균 금리는 연 4.76%로, 전년 같은 기간(4.73%) 대비 0.03%p 상승했다. 지난해 10월~11월 한은이 기준금리를 2차례에 걸쳐 연 3.5%에서 3.0%로 0.5%p 인하했음에도 불구하고 높은 수준을 유지한 것이다.

이에 금융당국은 대출금리 점검에 나서겠다고 예고하며 은행권에 본격적인 압박을 가하고 나섰다. 김병환 금융위원장은 지난 18일 정무위원회 전체회의에 참석해 "(지난해) 은행들은 자율적으로 신규 대출 금리를 올리는 방식으로 가계대출 증가세에 대응했는데, 대출금리를 올리지 말고 심사를 강화하라고 지도했다"며 "대출금리를 조금 더 인하할 여력이 있는 만큼 향후 점검해 보겠다"고 발언했다. 이복현 금융감독원장 역시 최근 "금리 인하 효과가 시중금리까지 전달되는 데 시차가 있다"며 "소상공인·기업의 어려움을 잘 알고 있는 만큼 잘 참고해 반영하겠다"고 밝혔다.

다음 금리 인하는 언제쯤?

이런 가운데 시장의 이목은 한은의 다음 금리 인하 시점에 쏠리고 있다. 우선 증권가에서는 한은이 5월경 재차 금리 인하를 단행할 것이라는 전망에 힘이 실리는 추세다. 경기성장률이 대폭 둔화할 것으로 전망되는 만큼, 한은이 금리 인하를 통해 추가적인 경기 부양에 나설 것이라는 시각이다.

한은은 이번 금리 인하 발표와 함께 올해 경제성장률 전망치를 1.5%로 제시했다. 이는 기존 전망치였던 1.9%(11월)보다 대폭 하향된 수치이자, 지난 2023년 (1.4%) 이후 가장 낮은 수준이다. 경제협력개발기구(OECD·2.1%), 국제통화기금(IMF·2.0%), 정부(1.8%), 한국개발연구원(KDI·1.6%) 등 주요 기관의 전망치에도 미치지 못한다.

다만 불확실성은 남아있다. 원·달러 환율이 최근 안정세를 보인다곤 하나 여전히 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 이에 더해 추가경정예산 집행 시점도 금리 인하 사이클의 변수가 될 것으로 보인다. 이창용 한은 총재는 성장률을 0.2%p 높이기 위해서는 15조~20조원 규모의 추경이 시급하다고 여러 차례 강조했지만, 여야 합의는 아직 지지부진한 상황이다.

미국과의 금리 역전 폭 확대 역시 변수로 꼽힌다. 통상적으로 한국의 기준금리가 미국보다 낮아지면 외국인 투자 자금이 이탈하며 원화 가치 하락 위험이 커지기 때문이다. 한은과 달리 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 견조한 미국 경제와 인플레이션 우려 등을 이유로 매파적(통화 긴축 선호) 기조를 강화하고 있다. 한은이 이번에 금리 인하를 단행하며 한국과 미국(4.25~4.5%) 간 기준금리 차는 상단 기준 1.75%p까지 벌어졌다.

강남 재건축도 줄줄이 유찰
나서는 건설사 없는 사업장도
도시정비사업 수주 경쟁 '치킨게임'

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색이 지속되는 가운데, ‘알짜’ 재건축·재개발 사업지도 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 서울 강북 주요 재개발 구역인 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비조합은 최근 시공사와 새 금융 주관사의 협업으로 국공유지 매입을 위한 자금 조달에 겨우 성공한 것으로 확인됐다. 재건축 시공사를 선정하는 과정에서는 양극화 현상이 심화하고 있다. 용산구 한남동이나 송파구 잠실 등 대형 사업장엔 건설사들이 몰려들어 경쟁이 치열하지만 한강변에 있어도 작은 단지엔 1개 건설사만 참여해 유찰되거나 아예 나서는 건설사가 없는 경우도 있다.

한남2구역, 간신히 자금 모집

25일 정비업계에 따르면 한남2구역 조합은 사업지 내 국공유지 매입을 위한 대주단 모집 절차를 거의 마무리 지으면서 다음 달 초 기표를 앞두고 있다. 조달 금액은 국공유지 매입비와 대출이자 등을 합한 1,680억원이다. 10여 개 금융사가 참여 의사를 밝히면서 2,300억원 규모의 자금을 모집한 것으로 전해졌다.

한남2구역은 우리투자증권이 지난달 금융 주관사 지위를 포기한다고 통보해 위기를 맞았다. 최근 불안정한 금융 환경 때문에 대주 모집이 제대로 되지 않자 주관사가 PF 조달을 포기한 것이다. 결국 조합은 신영증권을 새 주관사로 정해 PF에 도전했다. 시공사인 대우건설도 지원에 나서면서 한 달여 만에 대주단 모집에 성공했다.

서울 내 유망 정비사업도 어려움 호소

한남2구역은 이른바 ‘118프로젝트’도 무산된 곳이다. 118프로젝트는 2022년 11월 대우건설이 꺼낸 프로젝트 명칭이다. 대우건설은 기존 90m, 14층으로 설계된 아파트 높이를 최고 118m, 21층으로 하겠다고 공약했고, 롯데건설을 제치고 한남2구역 시공권을 수주했다. 당시 조합원들이 높아진 층수 만큼 일반분양 물량이 늘어나면 조합원 이익을 극대화할 수 있다고 판단했기 때문이다. 하지만 지난해 6월 서울시가 ‘신고도지구 구상안’ 발표 당시, 한남뉴타운 일대를 고도제한 완화지역에서 제외하면서 물거품이 됐고, 결국 조합은 작년 11월 지하 6층~지상 14층을 짓는 내용의 원안을 승인했다.

한남2구역뿐 아니라 서울 내 유망 재개발 사업들도 대주 모집에 어려움을 겪고 있다. 일례로 종로구 돈의문 2구역 도시정비형재개발사업은 본PF 전환 전까지 중·후순위 대출 만기 연장을 반복하고 있다. 서울역 밀레니엄 힐튼 서울호텔 재개발사업 역시 본PF 전환이 하반기로 미뤄지면서 1조4,000억원 규모의 브릿지론(초기 토지비 대출)을 연장 중이다. 대형 건설사도 최근 정비사업 수주 기조를 보수적으로 바꾸는 움직임이 나타나고 있다. 한 부동산 금융업계 관계자는 “금융사가 PF 대출에 손을 놓고 있는 사실상 개점휴업 상태”라며 “정국 불안과 정책 리스크까지 가세해 PF 대출 시장 파행이 연말까지 이어질 수 있다”고 지적했다.

한강뷰 재건축도 어려워, 시공사 선정 양극화 뚜렷

시공사를 선정하는 과정도 녹록지 않다. 특히 이 과정에서 빈익빈 부익부 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 대형 건설사들이 서울 핵심지역 재건축만 수주하는 ‘선별 수주’ 기조를 강화한 탓이다. 실제 용산구 한남, 송파구 잠실의 대형 재건축 사업장에는 건설사들이 몰려들어 경쟁이 치열한 반면, 1개 건설사만 입찰에 참여해 유찰되거나 아예 나서는 건설사가 없는 사업장도 적지 않다.

정비업계에 따르면 서울 송파구 대림가락아파트 재건축조합은 22일 개최한 총회에서 삼성물산을 시공사로 선정했다. 대림가락 재건축사업은 867가구, 4,544억원 규모지만 삼성물산이 단독으로 참여해 수의계약으로 전환됐다. 두 차례 이상 경쟁 입찰이 성립되지 않아 유찰되면 수의계약이 가능하다.

강남권 다른 정비사업장도 상황이 비슷하다. 송파구 가락1차현대아파트는 최근 시공사 선정을 위한 2차 입찰 공고를 냈다. 1차 입찰 때는 롯데건설만 제안서를 제출해 유찰됐다. 송파구에선 지난해 잠실우성4차(DL이앤씨), 가락삼익맨숀(현대건설), 삼환가락(GS건설) 재건축 시공사 선정이 단독 입찰에 따른 수의계약으로 진행됐다.

한강변 단지도 예외는 아니다. 서초구 신반포2차는 두 차례 유찰 이후 지난해 말 현대건설을 시공사로 선정했다. 알짜 재건축 단지로 꼽히는 신반포4차도 삼성물산의 단독 참여에 따른 수의계약이 유력하다. 용산구 한강 변에 위치한 산호아파트도 네 차례 유찰 끝에 작년 말 롯데건설을 시공사로 선정했다.

그나마 나서는 건설사가 있는 곳은 다행이다. 사업에 참여하는 건설사가 단 한 곳도 없어 유찰을 겪는 정비사업장도 속출하고 있다. 서초구 삼호가든5차는 지난해 시공사 선정을 위한 입찰에 참여한 곳이 없어 유찰되자, 공사비를 올려 다시 시공사 찾기에 나섰다. 서울시 신통기획 1호 사업장인 중구 신당10구역 재개발 사업은 비교적 사업성이 높은 곳으로 꼽히는데도 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다. 공사비가 가파르게 치솟으면서 원가 부담이 커지자 건설사들이 사업성이 충분하지 않다고 판단하면 참여를 꺼려서다.

반면 연내 시공사 선정이 이뤄질 것으로 보이는 압구정 2구역에선 한남 4구역 수주전에 이어 현대건설과 삼성물산의 ‘리턴 매치’가 펼쳐질 예정이다. 다음 달에는 잠실우성 1·2·3차 재건축사업 시공권을 놓고 삼성물산과 GS건설이 맞붙을 것으로 예상된다. 이 재건축사업 공사비 규모는 1조6,000억원에 달한다.